Kilka uwag o zmianach w prawie budowlanym
Ostatnia nowelizacja dotyczy nie tylko domów jednorodzinnych. Wprowadza też zmiany w zakresie obowiązków projektanta, przyśpiesza czas realizacji inwestycji i upraszcza procedurę budowlaną.
Z dniem 28 czerwca 2015 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.
Chociaż wprowadziła ona przede wszystkim zmiany procedury budowlanej w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych, warto także zwrócić uwagę na niektóre z pozostałych zmian, w tym związane z obowiązkami projektanta oraz czasem realizacji inwestycji.
Obowiązki projektanta
Nowelizacja dodała do podstawowych obowiązków projektanta określenie obszaru oddziaływania obiektu (art. 20 ust. 1 pkt 1 c ustawy Prawo budowlane). W konsekwencji zmieniono także art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane regulujący zakres i treść projektu budowlanego.
Obecnie projekt budowlany musi zawierać informację o obszarze oddziaływania obiektu. Na mocy art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego obszar oddziaływania obiektu budowlanego to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Należy zaznaczyć, że omawiany obowiązek nie jest czymś nowym, bo dotychczas na etapie projektowania inwestycji projektant faktycznie w drodze analiz wyznaczał obszar oddziaływania obiektu. Prawidłowość wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu budowlanego jest weryfikowana w postępowaniu poprzedzającym roboty budowlane. Chociaż wymogi mają wyłącznie formalny charakter, są jednak istotne, bo ich niedopełnienie niewątpliwie przedłuży termin rozpoczęcia prac budowlanych.
Przyśpieszenie realizacji inwestycji
Odnośnie do drugiej grupy zmian warto odnotować zmianę art. 28 ust. 1 i art. 55 ust. 1 ustawy. Przepisy te dotyczą inwestycji wymagających pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie.
Pierwszy z nich nakładał na inwestora obowiązek przystąpienia do budowy na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Drugi przepis stanowił o wymogu przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Decyzjami ostatecznymi są decyzje, od których nie służy odwołanie. Decyzja staje się ostateczna, jeżeli w przewidzianym terminie 14 dni od doręczenia stronie decyzji nie wniesiono odwołania albo odwołanie zostało wniesione, lecz organ odwoławczy utrzymał decyzję w mocy.
Przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego przewidują możliwość wykonania decyzji przed upływem terminu na wniesienie odwołania, gdy jest ona zgodna z żądaniem wszystkich stron.
W postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę często mamy do czynienia tylko z jedną stroną postępowania – inwestorem. W postępowaniu o wydanie pozwolenia na użytkowanie stroną jest wyłącznie inwestor. Oczekiwanie w przypadku „jednostronnych” postępowań na ostateczność decyzji oznaczało nieuzasadnione opóźnienie prac budowlanych czy rozpoczęcie użytkowania obiektu. Dobrze, że dostosowano przepisy Prawa budowlanego do zasad powszechnie obowiązujących.
Uproszczenie procedury budowlanej
Do zmian związanych z uproszczeniem procedury budowlanej można zaliczyć skreślenie pkt 3 lit. a i b w art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego. Przepisy te przewidywały załączenie do projektu budowlanego stosownie do potrzeb oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw mediów oraz właściwego zarządcy drogi o zapewnieniu dostępu do drogi publicznej. Likwidacja tego obowiązku na etapie pozwolenia na budowę stanowi ułatwienie dla wszystkich inwestorów. Dostęp do drogi publicznej i infrastruktury technicznej jest badany na etapie lokalizacji inwestycji, a potem przed przystąpieniem do użytkowania obiektu. Wydaje się, że składanie wymienionych oświadczeń na etapie pozwolenia na budowę jest zbędne, nie mniej jednak ustawodawca w znowelizowanym art. 34 ust. 3 przewidział załączenie stosownie do potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych.
Omówiona nowelizacja Prawa budowlanego nie wprowadziła zasadniczych, systemowych zmian w procesie budowlanym. Przedstawione zmiany są kolejnym, wartym podkreślenia krokiem w porządkowaniu i usprawnieniu tego procesu. Oczekujemy jednak na zakończenie wieloletnich prac nad kodeksem budowlanym i wprowadzenie kompleksowych zmian. W naszej ocenie jednoznacznego uregulowania wymagają w szczególności kwestie związane z doprowadzeniem do stanu zgodnego z prawem inwestycji zrealizowanych na podstawie wadliwych pozwoleń na budowę.
Iwona Kasperek, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
