Kontrola obrotu nieruchomościami rolnymi | Co do zasady

1 stycznia 2016 r. ma wejść w życie ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z 11 kwietnia 2003 r. Jeżeli nie nastąpi kolejna zmiana przepisów, od Nowego Roku rozszerzone zostaną uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych w zakresie prawa pierwokupu. Agencja zyska też dodatkowe uprawnienie w postaci decydowania o dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego.

W dotychczas obowiązującym stanie prawnym, jeśli nie było innych uprawnionych do pierwokupu albo jeśli uprawnieni nie skorzystali z tego prawa, prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży była nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha. Także w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Od 1 stycznia 2016 r. oba te postanowienia będą dotyczyć nieruchomości rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha.

Pojawi się również nowy instrument w postaci decyzji dyrektora właściwego oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych o dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego. Przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego (grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego) o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 nowej ustawy jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego, przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w przypadku, gdy:

• powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub
• powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub
• zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub
• przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, lub
• ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub
• własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne.

Wniosek o wydanie decyzji w sprawie zezwolenia na podział gospodarstwa rolnego ma zawierać:

• imię i nazwisko oraz adres zamieszkania albo nazwę i adres siedziby wnioskodawcy i nabywcy, a także numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) albo numer wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz Numer Identyfikacji Podatkowej (NIP), o ile został nadany;
• informacje o stanowiących własność zbywcy i nabywcy nieruchomościach rolnych obejmujące dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące ich oznaczenia, powierzchni, klasy i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów;
• uzasadnienie proponowanego przebiegu granicy bądź wielkości powierzchni gruntów niezbędnych do korzystania z budynków – w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 5 i 6.

Załącznikami do wniosku są:

• złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej pisemne oświadczenia wnioskodawcy i nabywcy zawierające informacje, o których wyżej mowa;
• dokument określający przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku takiego planu.

Nabywca i zbywca nie są zobowiązani do przedłożenia żadnych dokumentów, w szczególności map nieruchomości pozwalających na ocenę kryteriów wymienionych w art. 8 ust. 1 pkt 3, 5 i 6. W takich wypadkach dyrektorowi właściwego oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych dane zawarte we wnioskach raczej nie wystarczą i wydaje się, że potrzebne będzie dodatkowe postępowanie wyjaśniające, co przedłuży czas oczekiwania na decyzję.

Agencja Nieruchomości Rolnych będzie nadzorować obrót nieruchomościami rolnymi i decydować nie tylko o sprzedaży nieruchomości, ale także o przeniesieniu własności nieruchomości na innej podstawie niż umowa sprzedaży. Wydaje się, że nastąpi niespotykana po 1990 r. ingerencja państwa w obrót nieruchomościami. Może więc warto zastanowić się nad zmianą przepisów i znaleźć inne instrumenty kształtowania ustroju rolnego.

Iwona Kasperek, Tomasz Zasacki, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy